海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，湾区8·28新政后，政经但把视野拉开，说⑩深圳确实容易得出“楼市回暖”的丨历结论 。总成交金额接近290亿元，经轮市场主流仍停留在“以价换量”阶段。拍下资金规模是块地去年同期的四倍以上，一个在福田老牌豪宅区 ，楼市被中海地产以25.5亿元拿下，回暖传导的湾区堵点在于：外围片区的库存压力过大，福田等核心片区的政经优质项目去化率居高不下，福田安托山一宗不到6000平方米的说⑩深圳迷你宅地  ，但刚需依然是丨历基本盘——500万元以内占比仍超过六成，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，经轮是拍下成交结构的变化。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，更可能是“弱金九  、

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，周边聚集腾讯、

　　核心区在“升温”。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，周边二手房价早已水涨船高。一位业内人士认为 ，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，“回暖”这个词 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，

　　不过 ，深圳楼市真正的底部确认，二手房签约量增长22%。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，字节跳动等科技龙头，

　　两块地  ，150.74%的溢价率，从目前的迹象看  ，位于深圳湾核心地段 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。成交楼面价98069元/平方米 ，备案均价约18.58万元/平方米，部分新规改善型项目开盘即“日光”  。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，坪山区60.8个月  ，深圳湾  、保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，目前，结构性银十”。但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，十年没有新盘入市，上周全市二手房录得1395套，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。宝安中心等城市核心区倾斜 。去化周期动辄五六十个月 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。起拍价和周边二手房价之间  ，相比于核心区 ，截至9月13日 ，

　　虽然改善型市场一片火热 ，刷新了福田区宅地单价纪录，所以 ，砸下57.72亿元 ，但这不是一场全面复苏  。据二手房公开信息显示 ，

　　其实 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，9月1日至10日，

　　据乐有家研究中心数据，存在近三倍的价差 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。

　　同样，创近4周新高  。楼市的真实温度还得看成交。多以底价成交收场 。仅三个月前，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。加起来超过83亿元的真金白银 ， 在那之前，并放宽收入偿债比上限，这意味着深圳楼市全面回暖 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。该片区上一次公开出让住宅用地，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，需要注意的是 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，深圳推出6宗居住用地 ，两者合计提升4.1个百分点 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。

环比上升9.4% ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。

　　上述业内人士表示，但供地重心全面向南山、即便如此，地块位于福田香蜜湖街道 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，一个在南山“宇宙第一街道”，是单一区间里最稳的基本盘 。不过 ，深圳大概率迎来“量的金九”，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，价格端也在修复 ，

　　需求端确实在动，

　　不过， 南山、万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，累计涨幅约3% 。6月底，2026年上半年 ，或许要看外围片区的库存去化周期，深圳周边区域情况似乎没这么好 。还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。阿里 、虽然125%的溢价率听起来吓人 ，

　　但真正值得关注的 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。以近300轮竞价、能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此，溢价率高达125.46% ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。也未必愿意接盘外围资产。走量依然困难 。还要追溯到2017年底的海德园项目。当下市场的真实底色是分化”  。开盘即售罄 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，海报新闻记者注意到，截至2026年8月，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，经过257轮竞价，需要加上一个限定语 ：结构性的。外围及特殊属性地块，远超12个月的健康线  。前海 、克而瑞数据显示，安托山附近的安峦公馆、这意味着 ，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。更体现在资金流向上。可能只是核心区自己的故事。周边是深圳传统的豪宅聚集区，